Đầu tháng 11/2025, chị T.H ở phường Cát Lái, TP Hồ Chí Minh tìm mua căn hộ trong khu vực và có nhu cầu vay thêm khoảng một tỷ đồng. Chị liên hệ một ngân hàng thuộc nhóm thương mại nhà nước và được thông báo lãi suất 6.3%/năm nhưng cân nhắc đắn đo chưa quyết định vay. Đến cuối tháng, chị được nhân viên thông báo lãi suất 7.3% rồi 7.8% và "khả năng sẽ hết room trong tháng 12".
Lãi suất ngân hàng thay đổi "chóng mặt" trong vòng một tháng khiến khả năng vay mua nhà của chị T.H ngày càng bị thu hẹp. Tới nay, gia đình chị vẫn chưa thể mua căn hộ vì lãi suất tăng ảnh hưởng đến dòng tiền và tiến độ thanh toán của gia đình. Nếu quyết định mua thời điểm này, chị phải trả gốc và lãi cho ngân hàng khoảng 16-17 triệu đồng mỗi tháng thay vì 12-13 triệu đồng/tháng như dự tính trước đó.
Anh Vinh, nhân viên môi giới bất động sản trong khu vực cũng cho biết trong 2 tháng qua, người tìm mua nhà trong khu vực phường Cát Lái vẫn sôi động nhưng anh đã tiếp khoảng 2 trường hợp "quay đầu" sau khi được tư vấn gói vay ngân hàng vì e ngại lãi suất cao. Trung bình căn hộ tại phường Cát Lái có giá từ 2,8 đến 3,5 tỷ đồng. Người mua thường vay từ 1 đến 1,5 tỷ, anh cho biết thêm.
Trong khi đó, người đã vay mua nhà hết thời gian áp dụng lãi suất cố định, chuyển sang thả nổi như chị Xuân Trang ở phường Dĩ An, TP Hồ Chí Minh cũng chịu áp lực không nhỏ. Chị cho biết mức lãi suất 6.5% cố định được hưởng 18 tháng nay đã hết, gia đình chị hiện chịu lãi thả nổi 8.5% cho khoản nợ hơn 1 tỷ đồng vay mua căn hộ.
Khách tìm hiểu một dự án tại phường An Phú, TP Hồ Chí Minh.
Theo khảo sát, từ cuối tháng 11/2015, nhiều ngân hàng trong nước đã điều chỉnh lãi suất cho vay nhà hoặc dừng gói ưu đãi lãi suất khiến mặt bằng lãi áp dụng cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1-2%. Mức lãi suất trung bình hiện tại trong khoảng 8.0-9.5%.
Theo nhận định của các chuyên gia Savills, diễn biến lãi suất khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở hiện nay.
"Ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở," bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.
Theo bà Mai, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.
Số liệu từ Báo cáo Bất động sản Q3/2025 của Savills cho thấy bức tranh thanh khoản tích cực tại hai thành phố lớn. Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, một con số minh chứng cho sức mua bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.
Tại Hà Nội, diễn biến thị trường còn có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.
Một trong những điểm nhấn của thị trường trong giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp. Sự gia tăng của phân khúc này không chỉ giúp giải tỏa áp lực nhà ở nội đô mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng. Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực dọc theo các tuyến phát triển theo mô hình TOD như khu Đông ghi nhận mức tăng cao nhất lên đến 16%.
Hiện, các khu vực vùng ven có lợi thế hạ tầng như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An đang trở thành điểm đến thay thế. Mặt bằng giá tại đây ghi nhận xu hướng tăng trong thời gian qua, phản ánh kỳ vọng của thị trường vào tiến độ thực tế của các tuyến metro, đường vành đai và hệ thống kết nối liên vùng.
Savills nhận định mức tăng giá hiện nay vẫn nằm trong ngưỡng thị trường có thể hấp thụ, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai đảm bảo.
Các chuyên gia của Savills cho rằng mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đối với nhóm người trẻ, các tiêu chí quan trọng cần ưu tiên bao gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày, và trên hết là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.
Trong khi đó, các chuyên gia tài chính bất động sản cho rằng mức lãi suất vay mua nhà hiện nay sẽ chưa điều chỉnh trong ngắn hạn, duy trì 8-9%/năm đầu và thả nổi 11-12% ở giai đoạn tiếp theo. Người mua nhà ở thực và đầu tư sẽ bị tác động mạnh ở giai đoạn sau, do đó, cần tính toán tài chỉnh để chỉ phụ thuộc tín dụng tối đa 40% nhằm đảm bảo an toàn tài chính, tránh "kiệt quệ" vì vay mua nhà.
Với mức lãi suất thả nổi mới áp dụng, gia đình chị Trang hiện phải "gồng" thêm 3-4 triệu đồng mỗi tháng. Mức phát sinh này khiến chị đắn đó muốn rao bán căn hộ đã mua gần 2 năm nay để tìm mua một căn ở vị trí xa hơn nhưng vừa túi tiền, không phải chịu áp lực lãi suất.