Từ bệ phóng hạ tầng
Chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, hạ tầng trong giai đoạn hiện nay không còn là yếu tố tạo sóng ngắn hạn, mà đã trở thành động lực tăng trưởng dài hạn mang tính cấu trúc.
Khi các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay và metro được triển khai đồng thời, tác động của hạ tầng không chỉ dừng lại ở việc rút ngắn khoảng cách địa lý, mà còn tái cấu trúc toàn bộ bản đồ kinh tế, đô thị, từ phân bổ dân cư, dịch chuyển lao động cho tới dòng vốn đầu tư. Đặc biệt, từ 2026, bất động sản khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh bước vào pha tái định vị khi hạ tầng liên vùng dần hoàn chỉnh và mô hình đô thị đa trung tâm trở nên rõ nét.
Theo ông Tuấn, hạ tầng đã thúc đẩy làn sóng giãn nén đô thị rõ rệt. Người mua rời lõi TP. Hồ Chí Minh sang các đô thị vệ tinh có hạ tầng tốt và mức giá hợp lý hơn, khiến khu giáp ranh không còn là “vùng ven” mà dần vận hành như các trung tâm độc lập. Trong quý IV/2025, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103%, Thủ Dầu Một tăng 65% là minh chứng cho xu hướng này.
Người mua ngày càng đề cao các tiêu chí thực chất của bất động sản như khả năng kết nối giao thông, mật độ dân cư. (Ảnh Ngọc Mai)
Vị này cho rằng, sau sáp nhập địa giới hành chính, tác động rõ nét nhất đối với thị trường bất động sản không nằm ở việc giá tăng ngay lập tức, mà ở sự thay đổi trong cách thị trường định giá không gian đô thị. Ranh giới hành chính giữa các địa phương dần mất đi vai trò chi phối trong quyết định mua bán.
Thay vào đó, người mua và nhà đầu tư ngày càng đánh giá bất động sản dựa trên các tiêu chí thực chất hơn như khả năng kết nối giao thông, mật độ dân cư, mức độ hoàn thiện hạ tầng và vai trò kinh tế của khu vực trong tổng thể vùng đô thị.
Điển hình như, lâu nay nỗi lo lớn nhất của người mua bất động sản là áp lực giao thông trên Quốc lộ 1K, đặc biệt xe tải nặng và container vào giờ cao điểm. Nếu chỉ nhìn hiện trạng, lo ngại này hoàn toàn có cơ sở. Nhưng đặt trong bức tranh quy hoạch giao thông của toàn vùng Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh thì câu chuyện then chốt là luồng xe sẽ được “tái định tuyến” khi các tuyến vành đai và trục xuyên vùng hoàn thiện.
Cụ thể, khi Vành đai 2 và nhất là Vành đai 3 vận hành đồng bộ, dòng xe hạng nặng đi xuyên vùng thường ưu tiên vành đai thì áp lực xe công trên những tuyến như Quốc lộ 1K có xu hướng giảm dần. Theo đó, các dự án bất động sản nằm dọc đoạn Quốc lộ 1K sẽ chuyển từ vai trò tuyến quá cảnh nặng tải, sang một “trục nội đô”, nhịp giao thông đều hơn, ưu tiên kết nối cư dân - dịch vụ.
Có thể thấy, đô thị đa trung tâm (multi-CBD) đang trở thành “khung xương” trong chiến lược phát triển TP. Hồ Chí Minh mở rộng. Thay vì dồn mọi chức năng vào lõi cũ, thành phố hình thành nhiều cực mới, liên kết bằng hạ tầng để phân bổ việc làm, dịch vụ và dòng dân cư.
Trong cấu trúc đó, Dĩ An nằm trên trục giao thương Đông Bắc và giáp trực tiếp TP. Thủ Đức được nhìn nhận như một trung tâm mới của vùng đô thị mở rộng. Khi mạng lưới giao thông được tái cấu trúc, các đô thị cửa ngõ như Dĩ An được “rút ngắn thời gian” tới các cụm việc làm, dịch vụ, từ đó nâng vị thế và định giá bất động sản.
… Đến tăng giá trị đầu tư
Theo các chuyên gia, hạ tầng đang đóng vai trò tái phân bổ dân cư và dòng vốn một cách rõ nét. Những khu vực có khả năng kết nối tốt, thời gian di chuyển hợp lý nhưng mặt bằng giá còn “mềm” trở thành điểm đến tự nhiên của người trẻ, doanh nghiệp và các hoạt động kinh tế mới.
Khi dân cư dần hình thành, nhu cầu nhà ở, việc làm, thương mại và dịch vụ phát sinh theo, qua đó tạo ra giá trị bất động sản một cách bền vững, thay vì phụ thuộc vào các thông tin mang tính kỳ vọng hay tin đồn quy hoạch.
Giá trị bất động sản tại các khu vực có kết nối hạ tầng giao thông tốt được tái định vị không phải vì yếu tố “ăn theo trung tâm”, mà vì bản thân đã và đang đảm nhận những chức năng đô thị thực sự như khu ở quy mô lớn, trung tâm công nghiệp, logistics, dịch vụ và thương mại, với mật độ dân cư ngày càng cao.
Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư không còn phản ứng mạnh với các thông tin quy hoạch trên giấy, mà bắt đầu phân tích kỹ hơn hạ tầng nào thực sự được triển khai, tiến độ đến đâu và khả năng phát huy hiệu quả đối với khu vực (kinh tế, kết nối, logistics...).
Theo đó, những dự án hạ tầng chậm triển khai, thiếu tính kết nối tổng thể hoặc không gắn với nhu cầu sử dụng thực ngày càng khó tạo sóng, trong khi các tuyến hạ tầng có tiến độ rõ ràng, tác động trực tiếp đến dòng người và dòng việc làm mới là những yếu tố dẫn dắt giá trị bất động sản trong trung và dài hạn.
Hạ tầng “định giá” thị trường bất động sản năm 2026. (Ảnh minh hoạ)
Minh chứng rõ nét cho sự dịch chuyển này là nguồn cung nhà ở tại khu vực TP. Hồ Chí Minh mở rộng gia tăng đáng kể trong thời gian qua. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục trong năm 2026, khi người mua ngày càng ít bị rào cản bởi địa giới hành chính, mà tập trung nhiều hơn vào bài toán kết nối, thời gian di chuyển và chất lượng sống trong một không gian đô thị liên thông.
Ghi nhận tại thị trường khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh cho thấy, nguồn cung căn hộ chất lượng ngày càng chiếm ưu thế, gắn liền với các dự án hạ tầng trọng điểm, trở thành động lực tăng trưởng trong dài hạn.
Phải kể đến dự án Green Skyline (hơn 1,3 ha) do TBS Land phát triển, có vị trí ngay tại ngã ba Quốc lộ 1K - GS1, phường Đông Hòa, TP. Hồ Chí Minh. Dự án nổi bật nhờ lợi thế nằm ngay góc giao điểm 2-3 mặt tiền, vừa bám Quốc lộ 1K - trục kết nối TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương (cũ) và Đồng Nai, vừa có thêm mặt tiếp cận GS1, tạo kết nối liên vùng. Nhờ kết nối này, dự án không chỉ phục vụ nhu cầu ở thực thuận lợi mà còn nâng cao hiệu quả cho thuê khi hình thành cụm dịch vụ ở khối đế, dễ khai thác thương mại.
Đặc biệt, dự án đón đầu việc Quốc lộ 1K chuyển dần từ trục quá cảnh sang trục đô thị khi các tuyến vành đai vận hành thì mức độ tăng giá trị của dự án là đáng kể. Với lợi thế tiện ở - dễ cho thuê - tăng giá tốt, dự báo đây sẽ là sản phẩm khan hiếm trong tương lai.
Hay dự án căn hộ La Pura cũng là điểm nhấn nguồn cung năm 2026 tại thị trường Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh khi nằm mặt tiền QL13 - tuyến hạ tầng chuẩn bị mở rộng lên 60m. Dự án đang rục rịch phân khu mới với mức giá rumor khoảng 75 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, các dự án như Setia Edenia, Khải Hoàn Imperial, Landmark Bình Dương, The Emerald Boulevard, A&T Saigon Riverside... cũng góp phần định hình giá trị bất động sản Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh trong bối cảnh hạ tầng liên tục được đầu tư, mở rộng.
Có thể thấy, hạ tầng luôn song hành với giá trị đầu tư của bất động sản. Khi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối, các dự án có thể tận dụng việc khai thác thương mại dễ dàng. Các chuyên gia đánh giá, một tài sản có thể vừa ở, vừa vận hành thương mại hoặc cho thuê, đó là công cụ tạo giá trị gia tăng dòng tiền, giúp sức bền của giá tốt hơn khi thị trường biến động. Đặc biệt, các dự án đã xây dựng hiện hữu hưởng lợi nhiều nhất.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu Savills, yếu tố hạ tầng và giãn dân đô thị là động lực mang tính dài hạn đối với thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, thông tin hạ tầng có thể tạo ra những đợt tăng giá mang tính kỳ vọng tại một số khu vực. Tuy nhiên, về dài hạn, chỉ những khu vực có hạ tầng được triển khai thực chất, đồng bộ với tiện ích và việc làm mới duy trì được sức hấp dẫn và thanh khoản bền vững.
Do đó, hạ tầng không chỉ là yếu tố hỗ trợ thị trường trong giai đoạn phục hồi, mà còn là nền tảng định hình lại cấu trúc phát triển đô thị và bất động sản trong trung và dài hạn. "Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới", chuyên gia Savills nhấn mạnh.