Sau giai đoạn tăng nóng 2020 - 2022, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM như Bình Dương cũ, Đồng Nai, Long An cũ hay Lâm Đồng đang trải qua chu kỳ trầm lắng kéo dài hiếm thấy.
Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều khu đất từng được phân lô, quảng bá rầm rộ hiện rơi vào tình trạng vắng giao dịch, dù giá rao bán đã giảm hoặc quay về mức cũ cách đây 3 - 4 năm.
Bán cắt lỗ không ai mua
Tại các khu vực vùng ven, tình trạng rao bán cắt lỗ đã kéo dài suốt nhiều năm, nhưng giao dịch thực tế vẫn rất hạn chế.
Hiện trạng dự án đất nền từ phân lô, tách thửa đất nông nghiệp ở Đức Hoà, Long An cũ (nay là Tây Ninh) đang rơi vào tình trạng đóng băng.
Anh Công Anh (ngụ phường Đông Hưng Thuận, TP.HCM) cho biết mua một lô đất 105m² tại Đồng Nai từ giữa năm 2021, thời điểm thị trường sôi động nhất. Lô đất nằm trong một khu phân lô tự phát, được giới thiệu “sát quy hoạch đường lớn”.
“Lúc đó, môi giới nói chỉ cần giữ 6 tháng là có thể bán chênh vài trăm triệu. Tôi xuống tiền gần 1,6 tỷ đồng”, anh kể.
Đến nay, sau gần 4 năm, anh Công Anh đã nhiều lần rao bán lại với giá 1,8 tỷ đồng, rồi hạ 1,7 tỷ đồng, và nay còn 1,6 tỷ đồng - bằng giá thời điểm mua, nhưng vẫn không có giao dịch.
“Có người hỏi, nhưng họ trả thấp quá, trả có 1,2 tỷ thì không thể bán được. Một số người khác thì xem xong rồi im luôn”, anh Công Anh nói.
Tại Long An (nay là Tây Ninh), chị Minh Hương (ngụ phường Tây Thạnh, TP.HCM) cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi “ôm” một lô đất nền tại một khu vực từng được quảng bá nằm trong vùng phát triển đô thị vệ tinh.
Theo chị Hương, tổng số tiền chị bỏ ra hơn 500 triệu đồng (50% giá trị lô đất), chủ yếu là vốn tích lũy gia đình. Vị trí dự án dù ở Long An, nhưng chỉ cách trung tâm TP.HCM khoảng 40km nên thời điểm đó (2021) chị tin rằng sẽ nhanh có lãi nhờ đầu tư.
Tuy nhiên, đến năm 2023, chị cùng nhiều khách hàng bất ngờ khi dự án bị tỉnh Long An chấm dứt hoạt động theo đề nghị của chủ đầu tư, sau khi doanh nghiệp này tự nộp hồ sơ xin dừng dự án.
"Phản ánh tới cơ quan chức năng cũng làm rồi, đến công ty đòi tiền cũng làm rồi, nhưng tới nay vẫn chưa được giải quyết. Giờ tôi muốn bán, thậm chí cắt lỗ còn 300 triệu cũng được, nhưng không ai mua, vì dự án vướng pháp lý, trong khi tôi chỉ có hợp đồng mua bán", chị Hương nói.
Đáng nói, chị Hương vẫn cho rằng mình có phần may mắn hơn khi chỉ xuống tiền một nền, nhiều khách hàng khác "ôm" đầu tư đến 5 nền - với diện tích từng nền lớn hơn, giờ đang chạy vạy khắp nơi.
" Lô bé thì giá 1 tỷ, lớn thì đến 1,4 tỷ. Mà nhiều khách là dẫn đầu tư từ Bắc vào, họ mua một lần 5 - 7 nền, nên số tiền bị treo tại dự án rất lớn. Giờ đang kiện tụng ầm ĩ nhưng thấy không khả thi", chị Hương nói thêm.
Đất nền sau giai đoạn "sốt nóng" nay bán cắt lỗ không ai mua.
Trong khi đó, tại Lâm Đồng, tình trạng “mắc kẹt” thậm chí còn rõ nét hơn ở các khu đất vùng ven xa trung tâm.
Chị Huế An (ngụ phường Bình Cơ, TP.HCM) cho biết đã mua một lô đất 126m² tại khu vực huyện Bảo Lâm (nay là xã Bảo Lâm 2, tỉnh Lâm Đồng) từ cuối năm 2021 với kỳ vọng đón đầu làn sóng “bỏ phố lên rừng”.
“Thời điểm đó, giá đất tăng từng tuần. Tôi mua hơn 700 triệu đồng, nghĩ để vài tháng sẽ có lời”, chị nói. Sau thời điểm đó vài tháng, có người trả giá 800 triệu đồng nhưng chị không bán, vì nghĩ "cứ đà này còn tăng nhiều".
Tuy nhiên, nửa năm sau thị trường bắt đầu rơi vào trạng thái "đóng băng". Lô đất của chị rơi vào tình trạng chung của thị trường, không ai hỏi, xung quanh ồ ạt bán tháo. Chị gửi lại môi giới trước đây đã bán cho chị với mong muốn lấy lại vốn, song không khả thi.
"Giờ thay vì chờ môi giới bán giúp, tôi tự đăng hình vào rao bán cắt lỗ luôn, còn 600 triệu nhưng vẫn chưa ai mua. Thực tình mà nói, tôi cũng không hiểu sao thời điểm đó lại có thể bỏ 700 triệu để mua một miếng đất bé giữa đồi núi, xung quanh không lấy một ngôi nhà", chị An thở dài.
Điểm chung của các trường hợp này là mức giá rao bán đã giảm hoặc quay về ngưỡng ban đầu, nhưng thanh khoản vẫn rất thấp. Người bán chấp nhận cắt lỗ, trong khi người mua tiếp tục đứng ngoài quan sát, khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài.
Hệ quả từ "làn sóng" phân lô đất nông nghiệp
Theo ghi nhận, nhóm sản phẩm gặp khó khăn lớn nhất hiện nay là các lô đất được tách thửa từ đất nông nghiệp, phát triển theo hình thức phân lô bán nền tự phát.
Đặc điểm chung của các khu đất này là hạ tầng kỹ thuật hạn chế, thiếu kết nối giao thông đồng bộ, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc phụ thuộc vào chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Những nền đất bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, rao bán nhiều năm liền.
Các khu vực vùng ven TP.HCM hiện không khó để tìm những khu đất đã được chia nhỏ từng lô, làm đường nội bộ nhưng không có dân cư sinh sống. Sau nhiều năm, những khu vực vẫn trong tình trạng bỏ trống, hoang hoá.
Anh Tường Vân (môi giới đất nền Bình Dương cũ) cho biết, giai đoạn trước, đất nền vùng ven tăng giá chủ yếu dựa vào kỳ vọng quy hoạch và hạ tầng như cao tốc, sân bay, mở rộng đô thị. Tuy nhiên, khi tiến độ triển khai thực tế chậm hơn kỳ vọng, sức hấp dẫn của phân khúc này suy giảm rõ rệt.
Đồng thời, việc siết chặt quy định tách thửa, phân lô tại nhiều địa phương cũng khiến nguồn cung mới bị kiểm soát, đồng thời làm giảm khả năng “tạo sóng” của thị trường. Dòng tiền đầu tư vì vậy có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế cao hơn như căn hộ hoặc nhà ở trong khu đô thị.
Trả lời Báo Điện tử VTC News, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting cho biết, diễn biến hiện tại không chỉ là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mà phản ánh quá trình thanh lọc của thị trường. Trong đó, những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.
Ngược lại, các khu đất có pháp lý hoàn chỉnh, nằm trong khu dân cư hiện hữu, gắn với nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giao dịch nhất định, dù mức độ không còn sôi động như trước.
Nhóm sản phẩm gặp khó khăn lớn nhất hiện nay là các lô đất được tách thửa từ đất nông nghiệp, phát triển theo hình thức phân lô bán nền tự phát.
Theo ông Thắng, chu kỳ bất động sản giai đoạn từ 2015 - 2021, đất nền là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm nhất vì giá trị đang dạng, dao động từ vài trăm đến vài tỷ đồng. Cùng với đó, tâm lý của người Việt Nam mình thích đầu tư lướt sóng, ăn theo hạ tầng, điều này làm cho những khu đất phân lô khi đó có quảng cáo về hạ tầng lên giá rất nhanh.
"Có những khu đất tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp 3 sau vài tháng. Tuy nhiên tổng thể giá trị không có, vì là đất nông nghiệp, làm từ ruộng, từ đồi chè...", ông Thắng nói.
Đến năm 2022, Nhà nước tăng cường giám sát tín dụng bất động sản và siết pháp lý, thị trường lập tức giảm mạnh, nhất là phân khúc đất nền phân lô. Có những nơi giảm 30% giá trị vẫn không có thanh khoản.
Nhà đầu tư hiện đang vào bước chu kỳ mới, đề cao giá trị bất động sản có tính thanh khoản, và đất nền phân lô không còn phù hợp.
"Đất nền phân lô hiện gần như không có giao dịch, nếu có thì cắt lỗ rất lớn, có nơi cắt lỗ 50% vẫn chưa phù hợp trường. Những nơi vùng ven TP.HCM như Phú Giáo (Bình Dương cũ), Thủ Thừa (Long An cũ), Bảo Lâm (Lâm Đồng)... đất nền giá mười mấy triệu một mét, sổ sẵn, thanh khoản vẫn nhỏ giọt", ông Thắng ví dụ.
Ông Thắng cho rằng, nguyên do cốt lõi là khẩu vị đầu tư của khách hàng hiện đã thay đổi, trưởng thành hơn, Người mua ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế.
Theo các đơn vị nghiên cứu, sự dịch chuyển dòng tiền cũng kéo theo thay đổi cấu trúc thị trường. Nhóm khách hàng có nhu cầu nhà liền thổ đang chuyển sang các dự án đô thị tích hợp - nơi đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc và khai thác thương mại.
Trong khi đó, đất nền phân lô thuần túy, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng và tiện ích, tiếp tục mất sức hút trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, Quý I/2026, mức độ quan tâm đến đất nền tiếp tục suy giảm tại cả hai thị trường lớn. Cụ thể, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm 23%, trong khi TP.HCM giảm 5% so với quý IV/2025.
Ở phía Nam, xu hướng giảm diễn ra trên diện rộng. Các khu vực từng là “điểm nóng” ghi nhận mức sụt giảm đáng kể, trong đó Bình Dương cũ giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm 15%, còn Đồng Nai và Tây Ninh lần lượt giảm 8% và 2%.
Không chỉ nhu cầu suy yếu, thanh khoản thị trường cũng rơi xuống mức rất thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho biết trong Quý I/2026, TP.HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp khoảng 7.500 sản phẩm nhưng chỉ tiêu thụ được 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3% - giảm một nửa so với quý trước.