Tái định hình bức tranh M&A bất động sản tại Việt Nam
JLL Việt Nam vừa công bố báo cáo về thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2026. Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong nửa đầu năm 2026, bất chấp những thách thức từ môi trường kinh tế vĩ mô toàn cầu.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI giải ngân ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ và là mức giải ngân cao nhất trong giai đoạn nửa đầu năm của 5 năm qua.
Mặc dù dòng vốn FDI tiếp tục duy trì ở mức cao, cơ cấu dòng vốn đang cho thấy sự dịch chuyển chiến lược trong bối cảnh lãi suất quốc tế vẫn neo ở mức cao và các quỹ đầu tư nước ngoài ngày càng thận trọng hơn khi đánh giá lại giá trị tài sản tại Việt Nam.
Phần lớn dòng vốn FDI thực hiện tiếp tục đổ vào lĩnh vực sản xuất và chế biến chế tạo, chiếm 82,6% tổng vốn đăng ký trong 6 tháng đầu năm, cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang ưu tiên phân bổ nguồn lực vào hoạt động sản xuất thực tế tại nhà máy và kho vận hơn là các thương vụ M&A bất động sản, vốn chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng dòng vốn.
Giá năng lượng gia tăng cùng những căng thẳng địa chính trị đang tái định hình bức tranh M&A bất động sản tại Việt Nam. Chi phí đầu vào xây dựng leo thang và điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới.
Xu hướng này đang thúc đẩy hoạt động M&A khi các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên việc mua lại các tài sản đã hình thành thay vì phát triển từ đầu, đặc biệt trong bối cảnh bài toán hiệu quả đầu tư và thời gian phát triển dự án ngày càng trở nên thách thức.
Khẩu vị của nhà đầu tư cũng trở nên chọn lọc và thận trọng hơn đáng kể. Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Quy trình thẩm định (due diligence) ngày càng được siết chặt khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Trọng tâm đánh giá hiện nay đã chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững trong dài hạn.
Những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Ngược lại, các tài sản sở hữu hiệu quả năng lượng cao và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đang có lợi thế cạnh tranh rõ rệt khi khách thuê tìm kiếm giải pháp kiểm soát chi phí vận hành ngày càng gia tăng. Xu hướng dịch chuyển sang các tài sản chất lượng cao phản ánh thực tế rằng tính thanh khoản hiện không còn được phân bổ đồng đều trên thị trường mà chủ yếu tập trung vào những dự án có khả năng chứng minh sức chống chịu trước bất ổn kinh tế vĩ mô và duy trì hiệu quả hoạt động trong môi trường lạm phát.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam, chia sẻ: "Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo.”
Nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản
Trong 6 tháng đầu năm, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch. Một trong những thương vụ đáng chú ý đầu tiên là việc Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp – DIG) chuyển nhượng bốn phân khu tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, Đồng Nai.
Đối với các dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển dự án đang ngày càng được ưa chuộng. Thương vụ nổi bật nhất trong giai đoạn này là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh.
| Bên mua / Nhà đầu tư | Bên bán / Tài sản mục tiêu | Phân khúc | Giá trị ước tính |
|---|---|---|---|
| CTCP TNT Phú Hòa | 3 phân khu (1, 2, 3) tại Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) từ DIC Corp | Nhà ở | Hơn 97 triệu USD |
| CTCP Everland An Giang | Phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước từ DIC Corp | Nhà ở | Hơn 19 triệu USD |
| CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) | Tham gia dự án Eco Smart City cùng Lotte Properties | Nhà ở (liên doanh) | Đặt cọc khoảng 34 triệu USD |
| TT Capital, Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya | Khu đất phát triển tại đường Đào Sư Tích, Nhà Bè, TP.HCM | Nhà ở | Khoảng 30 triệu USD |
| OBC Holdings | Dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh | Nhà ở | Không công bố |
| Bcons Group | Dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt | Nhà ở | Không công bố |
| Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc | Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics AE | Bất động sản thương mại | Không công bố |
| Pico Holdings | Phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail Corporation | Bán lẻ | Khoảng 36 triệu USD |
| CTCP Container Việt Nam (Viconship) | 65% cổ phần Công ty TNHH Harbour City | Bất động sản công nghiệp | Khoảng 34,7 triệu USD |
| Suchad Chiaranussati (SC Capital Partners) | Công ty TNHH Serenity Holding (đơn vị sở hữu và vận hành Fusion Hotel Group) | Khách sạn & nghỉ dưỡng | Không công bố |
Nhìn về phía trước, lĩnh vực trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như một phân khúc đầy tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư trong khu vực đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, đánh giá điều kiện hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị cho kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam. Đây được xem là phân khúc mới có khả năng ghi nhận nhiều giao dịch đáng chú ý trong nửa cuối năm.
“Rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản hay sự quan tâm của nhà đầu tư, mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh. Chúng tôi kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và các thương vụ thành công tiếp tục được ghi nhận trong thời gian tới,” ông Bách nhận định.
Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng là yếu tố được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm khi một số tài sản đang dần tiến gần đến thời điểm hết hạn giao đất hoặc thuê đất. Cách thức xử lý tài sản sau khi hết thời hạn sử dụng đất và định hướng chính sách của cơ quan quản lý là những vấn đề được nhiều nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc trước khi ra quyết định đầu tư.
Trong thời gian tới, các nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ tiếp tục thể hiện sự quan tâm và cam kết mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Cả các nhà đầu tư hiện hữu lẫn những nhà đầu tư mới đang tích cực tìm kiếm các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và đáp ứng được các tiêu chí lợi nhuận cũng như quản trị rủi ro. Hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ duy trì ở mức ổn định trong nửa cuối năm 2026, tập trung vào các tài sản chất lượng trong các lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.