Dự án trung tâm thương mại Sầm Sơn đầu tư dang dở, vướng nhiều sai phạm

Dự án đầu tư dang dở

Ngày 25/7, phóng viên ghi nhận tại dự án Bãi đỗ xe tập trung và Trung tâm thương mại Sầm Sơn,phường Sầm Sơn (Thanh Hóa), nhiều dãy shophouse đã hoạt động, tầng một được các ngân hàng, siêu thị, nhà thuốc và nhiều cửa hàng kinh doanh thuê làm mặt bằng. Tuy nhiên, phía trung tâm dự án vẫn là khối công trình bê tông dang dở, nhiều hạng mục chưa hoàn thiện, xen kẽ các khu đất trống và bãi nền chưa được đầu tư đồng bộ.

Đại diện UBND phường Sầm Sơn cho biết, những vướng mắc còn tồn đọng tại dự án này đã được Thanh tra tỉnh Thanh Hóa chỉ ra tại Kết luận số 3499 ngày 15/7/2026.

"Chính quyền địa phương đã họp, giao các phòng ban triển khai thực hiện kết luận thanh tra theo thẩm quyền", vị này nói.

Dự án Bãi đỗ xe tập trung và trung tâm thương mại Sầm Sơn bị kết luận nhiều sai phạm.

Theo kết luận thanh tra, dự án Bãi đỗ xe tập trung và Trung tâm thương mại Sầm Sơn được UBND tỉnh Thanh Hóa chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2016, giao Công ty TNHH Xây dựng và Du lịch Hưng Phong làm chủ đầu tư. Dự án được thuê gần 5 ha đất với thời hạn 50 năm, trả tiền thuê đất một lần.

Mục tiêu ban đầu là xây dựng bãi đỗ xe tập trung kết hợp trung tâm thương mại nhằm phục vụ nhu cầu đỗ xe, mua sắm của người dân và khách du lịch, góp phần chỉnh trang đô thị Sầm Sơn.

Theo quyết định đầu tư, dự án phải hoàn thành vào quý IV/2021.

Chủ đầu tư đã ký 51 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi chưa đủ điều kiện.

Đến thời điểm thanh tra giữa năm 2026, nhiều hạng mục quan trọng vẫn dang dở. Trung tâm thương mại mới xây thô 5 trong tổng số 7 tầng; một số bãi đỗ xe chưa hoàn thiện; nhà điều hành chưa được xây dựng.

Thanh tra xác định dự án chậm tiến độ khoảng 4 năm 6 tháng.

Theo cơ quan thanh tra, dù có trách nhiệm đầu tư hoàn chỉnh và trực tiếp quản lý, vận hành dự án theo đúng mục tiêu và tiến độ được phê duyệt, chủ đầu tư vẫn để nhiều hạng mục dang dở. Đến thời điểm thanh tra, dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận gia hạn tiến độ sử dụng đất dù đã chậm đưa đất vào sử dụng quá thời hạn quy định.

Nhiều hạng mục trong dự án chưa được đầu tư, chậm tiến độ sử dụng đất.

Quy hoạch "biến dạng", đưa nhà ở vào dự án

Thanh tra tỉnh chỉ ra việc tham mưu chấp thuận chủ trương đầu tư chưa đúng trình tự.

Theo kết luận, thời điểm tháng 4/2016, khu đất dự án vẫn được quy hoạch là đất trung tâm thể thao và chưa có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 được phê duyệt. Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn đồng thời tham mưu điều chỉnh quy hoạch và đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư cho doanh nghiệp, trong khi chưa phải cơ quan chủ trì theo quy định của Luật Đầu tư và Quyết định số 999 của UBND tỉnh.

Thanh tra cũng xác định hồ sơ chưa lấy đầy đủ ý kiến của các sở, ngành liên quan; chưa đánh giá đầy đủ về mục tiêu, quy mô, phương án vận hành, kết nối giao thông và hạ tầng kỹ thuật của dự án.

Không chỉ vậy, Văn phòng UBND tỉnh cũng bị xác định tham mưu ban hành văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư khi hồ sơ chưa hoàn thiện theo đúng quy định.

Dự án chậm tiến độ, thi công dang dở với nhiều hạng mục chưa được đầu tư hoàn thiện.

Theo Thanh tra tỉnh, quá trình lập và điều chỉnh quy hoạch sau đó tiếp tục phát sinh nhiều sai phạm.

Giấy phép quy hoạch năm 2016 đã thay đổi cơ cấu sử dụng đất so với quy hoạch chung, bỏ nội dung phục vụ trung tâm thể thao, đồng thời nâng mật độ xây dựng lên tới 100% và chiều cao công trình từ tối đa 3 tầng lên 7 tầng. Việc này được xác định chưa phù hợp với quy hoạch chung đang có hiệu lực.

Đáng chú ý, quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 do UBND thị xã Sầm Sơn phê duyệt còn đưa chức năng nhà ở vào dự án, trong khi chủ trương đầu tư ban đầu không có mục tiêu phát triển nhà ở.

Sau đó, UBND thành phố Sầm Sơn phải ban hành quyết định đính chính, nhưng theo Thanh tra, việc điều chỉnh này chưa tham vấn đầy đủ cơ quan chuyên môn và chưa đánh giá đầy đủ tác động đến hạ tầng, giao thông, cảnh quan và môi trường.

Một nội dung đáng chú ý khác là việc tách đất thương mại, dịch vụ của dự án.

Ban đầu, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận cho bốn lô đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, năm 2022, theo đề nghị của chủ đầu tư, các lô đất này được tách thành 94 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thanh tra kết luận việc tách từ 4 thửa thành 94 thửa chưa bảo đảm đầy đủ điều kiện pháp lý về tách thửa và chưa phù hợp với quy hoạch chi tiết, bởi quy hoạch được duyệt chỉ xác định 4 lô đất thương mại, không hình thành 94 thửa độc lập.

Dù vậy, do quy định pháp luật hiện hành đã thay đổi từ năm 2024 nên Thanh tra tỉnh không kiến nghị thu hồi 94 giấy chứng nhận đã cấp.

Một trong những sai phạm nghiêm trọng được Thanh tra chỉ ra là việc chủ đầu tư ký 51 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các năm 2022-2023, với tổng giá trị hơn 69,4 tỷ đồng.

Theo kết luận, dự án ban đầu được chấp thuận để doanh nghiệp trực tiếp quản lý, vận hành trung tâm thương mại và bãi đỗ xe, không có mục tiêu kinh doanh bất động sản hoặc phân lô, chuyển nhượng từng công trình cho nhiều chủ thể khác nhau.

Chủ đầu tư chưa tuân thủ đầy đủ pháp luật về xây dựng, đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản; chưa chủ động điều chỉnh tiến độ, hoàn thiện dự án.

Thanh tra cho rằng việc chuyển từ mô hình doanh nghiệp trực tiếp khai thác sang bán từng công trình, từng quyền sử dụng đất có dấu hiệu làm thay đổi mục tiêu dự án, nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Đồng thời, các cá nhân nhận chuyển nhượng cũng không đáp ứng điều kiện là chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, Thanh tra xác định việc Công ty Hưng Phong ký 51 hợp đồng chuyển nhượng khi chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận là không đủ điều kiện pháp lý.

"Công ty đề nghị chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình gắn liền với đất cho các bên thứ ba, đây không phải là khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện các nội dung của dự án đã được Nhà nước chấp thuận. Nội dung này phát sinh tại giai đoạn quản lý, vận hành và khai thác dự án do nhu cầu mới của chủ đầu tư. Hồ sơ chấp thuận đầu tư và Hợp đồng thuê đất không có nội dung cho phép chủ đầu tư sau khi xây dựng công trình được chia tách, chuyển nhượng từng thửa đất, từng công trình cho nhiều chủ thể độc lập", kết luận thanh tra nêu.

Thanh tra yêu cầu nếu doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng một phần dự án hoặc kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh mục tiêu đầu tư theo quy định trước khi xem xét các giao dịch.

Sai phạm nối tiếp sai phạm ở 6 dự án khu dân cư Nga SơnĐỌC NGAY

Từ các sai phạm nêu trên, Thanh tra tỉnh Thanh Hóa kiến nghị Văn phòng UBND tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, UBND phường Sầm Sơn cùng các đơn vị liên quan tổ chức kiểm điểm trách nhiệm tập thể, cá nhân.

Đối với chủ đầu tư, Thanh tra yêu cầu khẩn trương lập hồ sơ điều chỉnh tiến độ dự án; chấm dứt việc ký mới các hợp đồng chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện; hoàn thiện các hạng mục còn lại và thực hiện đầy đủ các yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước.

Ngoài ra, Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao rà soát lại toàn bộ hồ sơ xác định giá đất để bảo đảm không thất thoát ngân sách; Sở Xây dựng chủ trì kiểm tra 51 hợp đồng chuyển nhượng đã ký để xử lý theo đúng quy định pháp luật