Nhận định về diễn biến giá bất động sản nửa cuối năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, kỳ vọng giá nhà giảm mạnh trong thời gian tới là rất khó xảy ra, bởi các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay đều đang ở mức rất cao và chưa có dấu hiệu giảm đáng kể.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý của giai đoạn tới không nằm ở câu chuyện giảm giá, mà ở sự thay đổi của cán cân cung - cầu. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động sẽ giúp nguồn cung cải thiện đáng kể, tạo ra môi trường cạnh tranh thực chất hơn giữa các chủ đầu tư.
Trong bối cảnh đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng cao và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí gia tăng giá trị nhờ nhu cầu thực ổn định.
Giá bất động sản khó giảm trong nửa cuối năm 2026. (Ảnh minh họa: Minh Đức)
Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ phải chấp nhận điều chỉnh chính sách bán hàng, tăng ưu đãi hoặc giảm biên lợi nhuận để thu hút khách hàng.
Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng giá theo kỳ vọng sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án. Giá bất động sản sẽ không còn biến động đồng loạt mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá trị thực của từng sản phẩm.
Điểm tích cực nhất trong 5 năm tới vì vậy không phải là nhà ở trở nên rẻ hơn, mà là người dân có nhiều cơ hội lựa chọn hơn.
Nếu các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê và các khu đô thị quy mô lớn được triển khai đúng tiến độ, thị trường sẽ hình thành nguồn cung đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của từng nhóm khách hàng.
Có thể nói, giai đoạn tới chưa chắc là thời kỳ mua được nhà với giá thấp hơn, nhưng hoàn toàn có thể là thời kỳ người dân dễ tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình hơn.
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026.
Ở kịch bản thách thức, nếu kinh tế thế giới tiếp tục biến động phức tạp, lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao từ 13-15%, thị trường sẽ phục hồi chậm hơn kỳ vọng. Khi đó, nguồn cung chỉ tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.
Đối với kịch bản kỳ vọng, kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, khung pháp lý được hoàn thiện từng bước... nguồn cung có thể tăng 20-30%, lãi suất duy trì quanh mức 11-13%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%.
Dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài.
Trong khi đó, kịch bản lý tưởng chỉ xảy ra nếu kinh tế vĩ mô diễn biến tích cực hơn dự báo, lãi suất giảm xuống khoảng 9-11%, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng khoảng 5-10%.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, thị trường bất động sản nửa cuối năm vẫn chịu tác động của yếu tố lãi suất. Trong bối cảnh các ngân hàng thương mại chịu áp lực lớn do chênh lệch giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và nhu cầu cho vay trung, dài hạn thì mặt bằng lãi suất được dự báo vẫn ở mức cao.
Bất động sản bước sang chu kỳ phát triển mới. (Ảnh: Minh Đức)
Ngoài ra, thêm yếu tố nữa tác động đến thị trường bất động sản đó là tâm lý khách hàng đang thay đổi đáng kể. Người mua có nhu cầu ở thực muốn chờ giá tiếp tục điều chỉnh hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm để hưởng mức lãi suất hấp dẫn.
Trong khi đó, các nhà đầu tư không còn giữ quan điểm “bất động sản luôn tăng giá” như trước, nhất là khi Việt Nam đang tiến gần giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035, yếu tố được cho là sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở trong dài hạn.
Thị trường bước vào chu kỳ mới
Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030 sẽ vận động theo một chu kỳ hoàn toàn khác so với những năm vừa qua.
Giai đoạn 2020 - 2024, thị trường rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, đặc biệt ở phân khúc nhà ở và căn hộ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những vướng mắc pháp lý khiến hàng loạt dự án chậm được phê duyệt, triển khai hoặc không thể đưa sản phẩm ra thị trường.
Tuy nhiên, từ năm 2025 trở đi, khi các nút thắt thể chế từng bước được tháo gỡ, nhiều dự án được tái khởi động, đồng thời hàng loạt dự án mới được cấp phép, nguồn cung bất động sản dự kiến sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2027 - 2028.
Vấn đề nằm ở chỗ sức cầu có thể không tăng tương ứng với tốc độ gia tăng nguồn cung. Hiện mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức khá cao, phổ biến từ 11 -12%/năm, tạo áp lực lớn lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng.
Do đó, thị trường đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý: Nguồn cung có xu hướng gia tăng mạnh nhưng sức hấp thụ lại có nguy cơ suy giảm do chi phí vốn cao và khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào của ngành xây dựng cũng tăng đáng kể. Giá vật liệu và nhân công hiện đã tăng khoảng 20% so với trước đây, khiến giá thành phát triển dự án bị đẩy lên cao.
Nếu tình trạng cung tăng nhanh trong khi cầu phục hồi chậm kéo dài, lượng hàng tồn kho có thể gia tăng, tạo áp lực tài chính lên doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ và làm phát sinh những rủi ro nhất định đối với hệ thống tín dụng cũng như sự ổn định chung của thị trường.
“ Đây là vấn đề cần được theo dõi rất sát trong giai đoạn tới. Theo tôi, cần có các giải pháp đồng bộ nhằm ổn định mặt bằng lãi suất, hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn và nâng cao sức hấp thụ của thị trường để quá trình phục hồi diễn ra bền vững hơn” , ông Đính nhấn mạnh.
Diễn biến về giá bất động sản những tháng cuối năm được nhiều người quan tâm. (Ảnh minh họa)
Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng - lại cho rằng những diễn biến hiện nay cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới.
Theo ông, khi nền kinh tế chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.
“ Đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ ”, ông Hiển nhận định.
Theo chuyên gia, những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với các cực tăng trưởng kinh tế sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong thời gian tới.