Băn khoăn tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Sáng 19-11, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nhiều đại biểu quan tâm đến vấn đề giá đất, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở và việc bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Khi mua bán hãy tính thuế

Thảo luận tại Tổ TP HCM, đại biểu Nguyễn Văn Lợi, Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM, nêu bất cập lớn liên quan đến chính sách thu tiền sử dụng đất của người dân khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Ông cho rằng phần lớn đất đai của người dân là tài sản tổ tiên để lại, gắn bó qua nhiều đời nhưng khi chuyển mục đích lại phải nộp khoản tiền quá lớn, giống như "đi mua lại đất của chính mình". Ông kiến nghị đất thổ cư của hộ dân chỉ nên tính tiền chuyển mục đích theo khung giá nhà nước, không thu theo giá thị trường. "Chỉ khi nào người dân mua bán đất thì chúng ta mới tính thuế. Hiện nay người dân lấy tiền đâu để đóng khi giá đất quá cao?" - đại biểu Lợi băn khoăn.

Từ đó đại biểu Nguyễn Văn Lợi cho rằng Nghị quyết này nên được xây dựng theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đặc biệt người dân có đất thổ cư theo quy định của Nhà nước. Thậm chí, có thể miễn tiền thu đất đai này. "Không bao nhiêu đâu. Chỉ khi đất này đưa vào thị trường buôn bán, chúng ta mới thu thuế" - đại biểu này nói.

Đại biểu Nguyễn Văn Lợi, Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM, phát biểu tại tổ sáng 19-11. Ảnh: VĂN DUẨN

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Thanh Sang cho rằng nguyên tắc định giá đất "theo thị trường" đang áp dụng chưa phù hợp. Ông dẫn chứng nhiều khu vực đất nông nghiệp vốn trước đây không có giao dịch nhưng khi người dân xin chuyển mục đích sang đất ở thì phải đóng đến 10 triệu đồng/m². "Người dân nông thôn lấy đâu ra vài trăm triệu để chuyển 100 m² đất, trong khi đó là đất ông bà tổ tiên để lại. Do đó, phải nghiên cứu tính toán cho hợp lý" - ông Sang nhấn mạnh.

Đại biểu Lê Thanh Phong, Chánh án TAND TP HCM, cũng chỉ ra bất cập trong việc áp giá thị trường để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Theo ông, khi thị trường sốt giá, Nhà nước đưa ra mức tính rất cao, người dân phải đóng số tiền vượt xa giá trị thực tế. "Vậy khi thị trường xuống, Nhà nước có điều chỉnh giảm ngay mức thu cho người dân không?" - ông đặt vấn đề. Đại biểu này cho rằng mức thu hiện nay gây thiệt cho người dân và đề nghị phải có chính sách điều chỉnh phù hợp cho từng dự án, từng địa phương.

Khả năng thực thi rất thấp

Dự thảo nghị quyết đã bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, ngoài 31 trường hợp đã quy định trong Luật Đất đai hiện hành. Các trường hợp mới gồm: thu hồi đất để thực hiện dự án khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; thu hồi đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành hoặc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà "đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất"; thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT), cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi.

Đáng chú ý, tại điểm a khoản 3 điều 3, dự thảo nêu đối với dự án có trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thì Nhà nước được thu hồi đất.

Chánh án TAND Tối cao Nguyễn Văn Quảng (đoàn Đà Nẵng) bày tỏ lo ngại nếu quy định như dự thảo, khả năng thực thi sẽ rất thấp. "Thực tế, có người dân nào sẵn sàng giao đất khi chưa biết phương án bồi thường ra sao? Khi bị thu hồi đất, tâm lý chung là phải biết quyền lợi của mình thế nào trước rồi mới quyết định đồng thuận" - đại biểu nói.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến (đoàn TP HCM) băn khoăn về tiêu chí "trên 75% diện tích và trên 75% số người đồng ý". Bà nêu ví dụ: Một dự án 100 ha có 75 hộ đồng thuận nhưng 25 hộ còn lại lại nắm tới hơn 50% diện tích, vậy tính sao? Bà đề nghị nên sửa theo hướng "một trong hai điều kiện" hoặc 75% diện tích hoặc 75% số người dân đồng thuận. Với phần 25% còn lại, cần chuẩn bị tái định cư rõ ràng, mức bồi thường phải bằng hoặc cao hơn giá mà chủ đầu tư đưa ra để bảo đảm quyền lợi người dân.

Liên quan tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho biết nhiều hộ dân có đất ở từ lâu nhưng vì các lý do khác nhau chưa được cấp giấy chứng nhận; đến khi cấp sổ lần đầu lại phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá, là mức quá cao so với khả năng chi trả. Trong khi đó, người chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, thổ cư liền kề sang đất ở lại chỉ nộp 30% trong hạn mức, 50% phần vượt hạn mức và 100% với phần vượt quá một lần hạn mức. Do vậy, ông Cường đề xuất người được cấp giấy chứng nhận đất ở lần đầu cũng phải được áp dụng mức thu tương tự 30% - 50% - 100%, thay vì thu 100% như hiện nay, để bảo đảm công bằng.