Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản tái cấu trúc nguồn cung theo hướng bền vững. Ảnh: Hữu Chánh
Mở rộng không gian đô thị về phía ngoại thành
Được xác định là một trong những công trình hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia, dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô có tổng chiều dài khoảng 113,52km, đi qua Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Trong đó, đoạn qua Hà Nội dài khoảng 57,52km. Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông thành phố Hà Nội cho biết, đến hết tháng 6-2026, các dự án thành phần đoạn qua địa bàn Hà Nội đã đạt khoảng 85% giá trị hợp đồng.
Theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đóng vai trò là “khung hạ tầng dẫn dắt”, không chỉ giúp giảm áp lực giao thông cho khu vực nội đô, kết nối các tuyến cao tốc hướng tâm, mà còn tạo nên trục phát triển mới, mở rộng không gian đô thị về phía ngoại thành. Đây cũng là cơ sở để từng bước hiện thực hóa mô hình đô thị đa cực, giảm áp lực dân số và hạ tầng khu vực trung tâm.
Khảo sát thực tế của phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội cho thấy, ngay từ khi dự án được triển khai, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực dọc tuyến đường Vành đai 4 thuộc các xã: Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín, Sóc Sơn… ghi nhận các nhà đầu tư đã và đang rất quan tâm, đồng thời giá đất cũng tăng từ 10-20%. Tuy nhiên, khác với những giai đoạn “sốt đất” trước đây, sự phát triển của đường Vành đai 4 đang tạo nền tảng tăng trưởng dựa trên yếu tố hạ tầng đồng bộ và đầu tư dài hạn. Ngoài ra, nhờ quy hoạch bài bản, song hành với tiến độ xây dựng dự án đường Vành đai 4 -
Vùng Thủ đô, các khu công nghiệp, logistics, hệ thống dịch vụ cùng các đô thị vệ tinh cũng đang dần hình thành. Đây chính là yếu tố cần và đủ để tạo sức sống mới cho không gian phát triển hai bên tuyến đường.
Các chuyên gia đánh giá, điểm khác biệt của Vành đai 4 so với nhiều dự án hạ tầng trước đây là được triển khai trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đất đai, quy hoạch, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã tương đối hoàn thiện, là điều kiện thuận lợi để quản lý tốt hơn quá trình phát triển đô thị. Vì thế, khi được thực hiện đồng bộ với đường Vành đai 4, hiệu quả đầu tư sẽ không chỉ dừng ở việc tăng giá trị bất động sản mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân.
Chặn nguy cơ “sốt đất” cục bộ
Dù triển vọng tích cực là rất rõ, song nhiều chuyên gia cũng cảnh báo nguy cơ xuất hiện các đợt tăng giá đất cục bộ, lợi dụng để đầu cơ, bởi đầu tư hạ tầng luôn có tác động lan tỏa mạnh đến thị trường bất động sản và nền kinh tế. Giá trị gia tăng chỉ thực sự bền vững khi đi cùng sự phát triển sản xuất, kinh doanh và gia tăng dân cư thực tế. Nếu giá đất tăng quá nhanh, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người dân sẽ tạo rủi ro cho thị trường, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư cũng như cơ hội tiếp cận nhà ở.
Trên phương diện quản lý quy hoạch, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, đường Vành đai 4 không chỉ là một dự án giao thông, mà còn là công cụ chiến lược để tái cấu trúc không gian phát triển của Vùng Thủ đô. Nếu được quy hoạch tốt, dọc tuyến Vành đai 4 sẽ hình thành chuỗi các đô thị hiện đại, trung tâm logistics, khu công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm dịch vụ quy mô lớn, tạo ra các cực tăng trưởng mới thay vì tiếp tục dồn áp lực phát triển vào khu vực nội đô. Đặc biệt, xét trên góc độ nguồn cung nhà ở.
“Với dự án tầm vóc như Vành đai 4, yêu cầu quản lý được đặt ở tầm cao hơn rất nhiều, đó là tầm nhìn quy hoạch 100 năm. Đây phải là dự án có tính chiến lược lâu dài, định hình mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm của Thủ đô, chứ không chỉ là tuyến giao thông thuần túy”, KTS Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, theo chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Trí Hiếu, đường Vành đai 4 sẽ là một trong những trục hạ tầng quan trọng nhất của Hà Nội trong nhiều năm tới, thúc đẩy quá trình giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị. Tuyến đường Vành đai 4 sẽ tạo “vành đai tăng trưởng” mới của thị trường bất động sản Hà Nội nói chung và Vùng Thủ đô nói riêng. Những địa phương có quy hoạch đồng bộ, phát triển đô thị gắn với hệ thống giao thông, dịch vụ, thương mại và việc làm sẽ có dư địa tăng trưởng bền vững hơn, trong khi các khu vực chỉ tăng giá theo kỳ vọng sẽ khó duy trì thanh khoản trong dài hạn.
“Để tận dụng hiệu quả “cú hích” từ hạ tầng, cần bảo đảm sự đồng bộ giữa quy hoạch, phát triển dịch vụ, hệ thống tiện ích và chính sách tín dụng. Các địa phương cần kiểm soát chặt tình trạng đầu cơ, nếu dòng vốn chỉ chảy vào hoạt động đầu cơ đất đai mà không gắn với nhu cầu ở thực và phát triển kinh tế, nguy cơ hình thành các “cơn sốt đất” cục bộ sẽ tái diễn, làm giảm hiệu quả của đầu tư hạ tầng”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận.
