Nhiều phương án tài chính để khách hàng lựa chọn
Đầu tháng 9 vừa qua, BIDV thông báo tiếp tục đẩy mạnh chương trình tín dụng “Ngôi nhà đầu tiên” quy mô 30.000 tỷ đồng dành cho khách hàng có nhu cầu mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Thay vì duy trì một mức ưu đãi duy nhất, người vay được lựa chọn lãi suất cố định 9,5%/năm trong 12 tháng, 10% trong 18 tháng hoặc 10,5% trong 24 tháng. Thời hạn vay có thể kéo dài tới 30 năm.
Đáng chú ý, chương trình yêu cầu khách hàng trực tiếp đứng tên hoặc đồng sở hữu, đồng sử dụng căn nhà hình thành từ vốn vay và không áp dụng đối với các khoản vay phục vụ kinh doanh, đầu tư hoặc mua đi bán lại bất động sản.
BIDV không phải trường hợp riêng lẻ, trước đó nhiều ngân hàng như Vietcombank, VIB, Agribank, GPBank… đã lần lượt tung ra các sản phẩm vay mua nhà được thiết kế theo cách mới, không còn quá tập trung vào hỗ trợ lãi suất thấp như đầu năm 2025.
Chẳng hạn, Vietcombank đưa ra chương trình “Nhà Mới An Cư” quy mô 20.000 tỷ đồng, cho vay tới 35 năm và giảm tối đa 1% lãi suất so với khoản vay bất động sản cá nhân thông thường. VIB triển khai phương án cho vay với cố định lãi suất vay mua nhà trong 5 năm, kéo dài kỳ hạn vay tối đa 30 năm và áp dụng nhiều cách trả nợ cho người mua căn hộ, nhà phố như ân hạn nợ gốc tới 4-5 năm hoặc trả gốc ở mức thấp trong những năm đầu rồi tăng dần theo thời gian.
Đối với các dự án cụ thể, các NHTM cũng phối hợp với chủ đầu tư đưa ra phương án vay phù hợp với nhu cầu khách hàng. Chẳng hạn, Agribank dành 1.000 tỷ đồng cho khách hàng mua nhà tại dự án The Win City của Thắng Lợi Group, với thời hạn vay tối đa 30 năm và ân hạn nợ gốc tới 36 tháng.
Sacombank cũng dành hạn mức 5.000 tỷ đồng cho khách hàng mua bất động sản tại 6 dự án của Vinhomes. Ngoài lựa chọn lãi suất cố định từ 12-36 tháng và ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng, khách hàng có thể kết hợp chính sách hỗ trợ lãi suất của Vinhomes để giảm chi phí phải thanh toán trong giai đoạn đầu.
Ở mô hình phối hợp rộng hơn, Techcombank hiện triển khai các giải pháp vay trực tiếp tại dự án của nhiều đối tác phát triển bất động sản như Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group, Ecopark, BIM Group… Trong đó, chủ đầu tư có thể hỗ trợ lãi suất và phí trả nợ trước hạn tới 48 tháng. Với nhóm khách hàng trẻ từ 30 tuổi trở xuống, một số phương án cho phép vay tới 45 năm và miễn trả nợ gốc trong giai đoạn đầu, tùy điều kiện khoản vay và dự án.
Theo bà Tường Nguyễn, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ VIB, thị trường vay mua nhà đang có xu hướng chuyển từ tối ưu chi phí vay trước mắt sang giúp khách hàng chủ động hơn trong hoạch định tài chính dài hạn. Vì vậy, bên cạnh giảm chi phí vốn, các ngân hàng đang tập trung nhiều hơn vào khả năng cân đối tài chính lâu dài của người mua nhà để ở.
Tư vấn các sản phẩm căn hộ và phương án tài chính mua nhà tại dự án The Win City Đức Hòa
Đi gần hơn sức trả của người mua
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn công bố cuối tháng 7/2026, 84% người được hỏi vẫn sẵn sàng vay để mua nhà, nhưng có tới 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản. Phần lớn người mua mong muốn tổng số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% cho biết sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%/năm.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người mua nhà hiện nay vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng giao dịch thường chậm lại do người mua phải cân nhắc kỹ hơn khả năng trả nợ. Bên cạnh mức lãi suất, tỷ lệ vốn vay so với giá trị căn nhà và số tiền phải dành từ thu nhập hàng tháng để trả ngân hàng cũng được tính toán kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Sự thận trọng của người mua phần nào cũng đang thể hiện qua diễn biến tín dụng. Theo SSI Research, tín dụng của 13 ngân hàng trong nhóm theo dõi vẫn tăng 5,3% trong quý II và 9,1% so với đầu năm, nhưng riêng cho vay mua nhà có dấu hiệu chững lại. Dư nợ mua nhà tại VPBank tăng 2,4% so với quý trước, HDBank gần như đi ngang, còn Techcombank giảm 1,4%. Theo nhóm phân tích, diễn biến này xuất hiện khi người vay cân nhắc nhiều hơn khả năng tài chính và nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp vẫn còn hạn chế.
Tuy nhiên, tín dụng mua nhà vẫn là một phân khúc quan trọng trong chiến lược bán lẻ của nhiều NHTM. Vietcap ghi nhận trong nửa đầu năm 2026, cho vay bán lẻ tại ACB tăng 4,6%, riêng cho vay nhà ở tăng 7,4%. Tổ chức này cho rằng các NHTM đang cơ cấu danh mục theo hướng ưu tiên hiệu quả điều chỉnh theo rủi ro thay vì chỉ chạy theo quy mô tăng trưởng.
Các TCTD mở rộng cho vay đối với nhóm khách hàng cá nhân mua nhà, nhất là nhu cầu ở thực, nhưng cách tiếp cận đang chọn lọc hơn và sản phẩm ngày càng phù hợp với dòng tiền thực tế của khách hàng. Sự thay đổi này cũng đưa lợi ích của hai phía gần nhau hơn. Người mua có thêm lựa chọn để xây dựng phương án trả nợ phù hợp với thu nhập, còn ngân hàng có điều kiện mở rộng tín dụng vào nhu cầu nhà ở thực trên cơ sở kiểm soát tốt rủi ro.
