Lãi suất thả nổi “bào mòn” thanh khoản bất động sản
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI), thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 chịu tác động bởi mức lãi suất tăng cao nên có sự điều chỉnh mạnh ở hầu hết các chỉ số.
Cụ thể, nguồn cung mới quý II/2026 đạt 23.100 sản phẩm, tăng 62% so với quý trước và giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực miền Nam và miền Bắc lần lượt chiếm 42% và 40% tổng nguồn cung mới của cả nước. Tổng 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 44% so với 6 tháng cuối năm 2025, trong đó miền Bắc và miền Nam tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phần lớn nguồn cung là các khu đô thị lớn của nhóm chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes,…
Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ ước đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ 2025, giảm 62% so 6 tháng cuối năm 2025. Trong đó, lượng hấp thụ khu vực miền Bắc chiếm 50% tổng lượng hấp thụ cả nước, tổng lượng hấp thụ miền Nam chiếm 40% tổng lượng hấp thụ cả nước.
Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới tại khu vực miền Bắc tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 42% tổng nguồn cung mới cả nước với khoảng 16.900 sản phẩm (tăng 1% theo năm). Tại miền Trung, nguồn cung mới ước đạt 5.500 sản phẩm, giảm mạnh so với năm trước. Khu vực miền Nam ghi nhận nguồn cung mới đạt 13.900 sản phẩm, giảm 42% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung mới tại khu vực miền Tây ghi nhận mức thấp nhất cả nước với 1.000 sản phẩm giảm 76% theo năm.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động phổ biến ở mức 20% - 30%, giảm 10% so với cùng kỳ năm trước và giảm đến 30% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Theo Dat Xanh Services, sự sụt giảm về tỷ lệ hấp thụ này đến từ việc lãi suất thả nổi tại nhiều hệ thống ngân hàng đã chạm mức 12 - 14%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho người mua. Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế.
Thị trường bất động sản chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên diện rộng.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, mặt bằng giá bán sơ cấp có xu hướng tăng trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, mức tăng có sự phân hóa theo từng loại hình sản phẩm và từng vùng thị trường. Động lực tăng giá chủ yếu đến từ sự cải thiện của hạ tầng, nguồn cung mới tập trung vào các dự án có chất lượng cao, cùng với chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng.
Căn hộ tiếp tục dẫn dắt đà tăng toàn thị trường, tăng mạnh 10-15% tại miền Bắc (45-170 triệu đồng/m2) và miền Nam (40-150 triệu đồng/m2). Trong khi miền Trung (32-115 triệu/m2) và miền Tây (30-60 triệu/m2) cùng tăng 5-7%.
Đối với nhà phố, đà tăng diễn ra ổn định nhờ duy trì tốt nhu cầu ở thực và khai thác kinh doanh. Miền Bắc ghi nhận mức tăng 5-7% (80-280 triệu đồng/m2). Ba khu vực còn lại đồng loạt tăng 3-5%, với giá sơ cấp tại miền Nam là 50-250 triệu/m2, miền Trung 50-145 triệu/m2 và miền Tây 30-90 triệu/m2.
Tương tự, biệt thự và shophouse giữ vững xu hướng tăng. Cụ thể, biệt thự miền Bắc tăng 5-7% (85-300 triệu đồng/m2); các miền Nam (60-320 triệu/m2), miền Trung (50-210 triệu/m2) và miền Tây (80-100 triệu/m2) cùng ghi nhận mức tăng 3-5%. Đối với shophouse, giá bán ghi nhận mức tăng 5-7% tại miền Bắc (80-290 triệu đồng/m2) và tăng 3-5% tại 3 khu vực còn lại, miền Nam 50-350 triệu/m2, miền Trung 52-210 triệu/m2 và miền Tây 30-75 triệu/m2.
Phân khúc đất nền tăng giá chậm hơn căn hộ. Miền Bắc tiếp tục có tốc độ tăng cao nhất ở mức 5-8% (50-100 triệu đồng/m2). Các khu vực khác cùng tăng 3-5%, tương ứng với mức giá tại miền Nam là 25-70 triệu đồng/m2, miền Trung 15-80 triệu/m2 và miền Tây 12-45 triệu đồng/m2.
Theo Dat Xanh Services, diễn biến giá bán trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc thay vì tăng nóng trên diện rộng. Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt xu hướng tăng giá nhờ nguồn cầu ở thực lớn, quỹ đất phát triển ngày càng hạn chế tại các đô thị lớn và nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung – cao cấp.
Trong khi đó, các loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền ghi nhận mức tăng ổn định hơn, phản ánh tâm lý đầu tư thận trọng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao. Dòng tiền tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, mặc dù ghi nhận mức giá tăng khá cao so với cùng kỳ năm 2025 nhưng nếu so sánh với mức giá của giai đoạn cuối năm 2025 thì không có sự tăng thêm mà bước vào trạng thái ổn định trên phạm vi toàn quốc. Phần lớn các phân khúc duy trì mức giá của giai đoạn cuối năm 2025, trong khi một số loại hình tại các thị trường có thanh khoản thấp đã ghi nhận sự điều chỉnh giảm giá kỹ thuật thông qua các chính sách ưu đãi, chương trình chiết khấu… nhằm gia tăng khả năng hấp thụ. Tuy nhiên, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên diện rộng.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau giai đoạn phục hồi mạnh của năm 2025. Giá bán không còn tăng theo diện rộng mà chuyển sang trạng thái ổn định, phản ánh tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao.
Việc xuất hiện xu hướng giảm giá kỹ thuật thông qua chính sách bán hàng tại một số phân khúc và khu vực không phản ánh sự suy giảm giá trị bất động sản, mà chủ yếu là giải pháp điều chỉnh ngắn hạn nhằm tăng tính cạnh tranh, đẩy nhanh thanh khoản và hỗ trợ quá trình bán hàng. Xu hướng này tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có tốc độ hấp thụ chậm, đặc biệt là đất nền và một số sản phẩm thấp tầng tại các địa phương ngoài các đô thị lớn.
Ở chiều ngược lại, các dự án căn hộ và nhà ở tại khu vực trung tâm, khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và có pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì được mặt bằng giá ổn định. Điều này cho thấy dòng tiền trên thị trường đang tiếp tục tập trung vào các sản phẩm có nhu cầu ở thực, khả năng khai thác tốt và tính an toàn cao, thay vì các tài sản mang tính đầu cơ như những giai đoạn trước. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển sang trạng thái phát triển bền vững hơn, với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các sản phẩm có giá trị thực và các sản phẩm phụ thuộc vào sự kỳ vọng tăng giá và chu kỳ thị trường.
