Theo báo cáo của Savills năm 2024 về xu hướng nổi bật của thị trường văn phòng, sau gần 20 năm, khái niệm “trung tâm” tại Hà Nội và TP.HCM đã thay đổi đáng kể. Hoàn Kiếm và Quận 1 (cũ) vẫn giữ vị thế biểu tượng, nhưng quỹ đất khan hiếm, giá thuê cao và áp lực giao thông đang thúc đẩy thị trường văn phòng mở rộng sang những khu vực mới.
Điểm khác biệt của làn sóng dịch chuyển hiện nay là vị trí không còn quyết định tất cả. Chi phí, chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG, kết nối giao thông và môi trường làm việc đang trở thành những tiêu chí hàng đầu khi doanh nghiệp lựa chọn trụ sở.
Trước năm 2010, Hoàn Kiếm (cũ) và khu vực lân cận là lõi văn phòng truyền thống của Hà Nội, quy tụ cơ quan nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp quốc tế. Tuy nhiên, mặt sàn nhỏ và thiếu chỗ đỗ xe khiến khu vực này ngày càng khó đáp ứng nhu cầu mở rộng.
Giai đoạn 2010–2020, dòng doanh nghiệp dịch chuyển mạnh về phía Tây, đưa Cầu Giấy và Nam Từ Liêm trở thành những cực văn phòng mới nhờ quỹ đất lớn, hạ tầng hoàn thiện và giá thuê cạnh tranh.
Dọc các trục Duy Tân, Phạm Hùng và Phạm Văn Đồng, những tòa nhà như CMC Tower, FLC Twin Towers, Keangnam Landmark 72 và Leadvisors Tower lần lượt xuất hiện. Sự tập trung của doanh nghiệp công nghệ, viễn thông và tập đoàn nước ngoài đã đưa phía Tây trở thành một trong những thị trường văn phòng lớn nhất Thủ đô. Ảnh: Toà nhà CMC.
Sau làn sóng này, phía Tây Hồ Tây đang nổi lên như thế hệ trung tâm tiếp theo, tích hợp các chức năng hành chính, ngoại giao, công nghệ và thương mại cao cấp. Điển hình là Trung tâm R&D Samsung (thuộc Khu đô thị Tây Hồ Tây) có vốn đầu tư khoảng 220 triệu USD, quy tụ khoảng 3.000 kỹ sư, với gần 80.000 m² sàn. Đây là trung tâm R&D lớn nhất của Samsung tại Đông Nam Á, góp phần đưa khu vực này trở thành cụm công nghệ – tri thức mới và kéo theo nhu cầu văn phòng hạng A chuẩn quốc tế.
Theo Báo cáo Thị trường Văn phòng mới nhất từ CBRE Việt Nam, bức tranh nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đang ghi nhận sự dịch chuyển cơ cấu rõ nét. Khu vực phía Tây và Tây Hồ Tây đã vươn lên nắm giữ tới 82% nguồn cung hạng A mới, đẩy tỷ trọng khu vực trung tâm truyền thống Hoàn Kiếm xuống còn khoảng 18%.
Trong khi đó, tại TP.HCM, quá trình dịch chuyển diễn ra theo một quỹ đạo khác. Thay vì rời xa lõi cũ, thành phố đang mở rộng trung tâm qua phía bên kia sông Sài Gòn, từ Quận Một cũ sang bán đảo Thủ Thiêm.
Quận Một vẫn là địa chỉ hàng đầu của các ngân hàng, tổ chức tài chính, khách sạn cao cấp và thương hiệu quốc tế. Song quỹ đất hạn chế khiến nguồn cung mới khan hiếm. Mỗi dự án xuất hiện lại đẩy tiêu chuẩn xây dựng, vận hành và giá thuê lên một mặt bằng mới.
Đơn cử, trên trục Tôn Đức Thắng, tòa tháp Marina Central Tower tại khu Ba Son cao 55 tầng, cung cấp khoảng 87.000 m² văn phòng, đạt LEED Gold và kết nối trực tiếp ga metro Ba Son. Giá chào thuê khoảng 52–70 USD/m²/tháng. Tương tự The Nexus ngay liền kề cung cấp khoảng 60.000 m² sàn, cũng đang có giá thuê dao động quanh mức 60 USD/m²/tháng.
Hay quanh Công trường Mê Linh và trục Lê Duẩn, loạt cao ốc chuẩn xanh như Vietcombank Tower, Mê Linh Point Tower, Techcombank Saigon Tower… tiếp tục nâng chuẩn thị trường văn phòng Quận 1. Song quỹ đất hạn hẹp đang mở đường cho làn sóng dịch chuyển sang bán đảo Thủ Thiêm.
Trong khi đó, nền tảng bất động sản thương mại tại Thủ Thiêm đã hình thành với The Hallmark và The METT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh, TP.HCM). Trong đó, The Hallmark cao 30 tầng, đạt BCA Green Mark Gold, cung cấp mặt sàn 1.600–2.300 m², giá chào thuê khoảng 41–48 USD/m²/tháng. Ảnh: Trần Út.
Bước ngoặt lớn hơn là việc Thủ Thiêm được chọn làm khu lõi của Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM. Trung tâm có quy mô gần 900ha, trải từ phường Sài Gòn, phường Bến Thành sang Khu đô thị mới Thủ Thiêm thuộc phường An Khánh, với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 172.000 tỷ đồng (tương đương 7 tỷ USD). Hiện nơi đây đang triển khai tổ hợp Trung tâm chính trị – hành chính TP.HCM có quy mô gần 47ha, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.
Điểm nhấn tương lai là tháp tài chính 99 tầng được đề xuất trên khu đất 1,26 ha. Công trình dự kiến cao 500m, có thể vượt Landmark 81 để trở thành tòa nhà cao nhất Việt Nam nếu được triển khai. Hiện có hai liên danh Sovico – HDBank và HFIC – REE – VinaCapital đang đề xuất phương án đầu tư. Ảnh minh hoạ.
Hơn nữa, khả năng kết nối của Thủ Thiêm sẽ được nâng tầm nhờ loạt cầu, đường đang và sắp triển khai, đặc biệt khi nơi đây trở thành đầu mối giao thông liên vùng theo mô hình TOD. Ga Thủ Thiêm rộng khoảng 17 ha, dự kiến hội tụ ba tuyến đường sắt: tốc độ cao Bắc – Nam, Bến Thành – Thủ Thiêm và Thủ Thiêm – Long Thành.
Khi mạng lưới hạ tầng hoàn thiện, Thủ Thiêm có thể kết nối trực tiếp lõi trung tâm TP.HCM với sân bay Long Thành và hệ thống đường sắt quốc gia. Theo báo cáo mới nhất củ CBRE, dù Quận 1 vẫn chiếm khoảng 75% nguồn cung Hạng A hiện hữu, nhưng bán đảo Thủ Thiêm đã nhanh chóng bứt phá chiếm 25% thị phần và trở thành tâm điểm thụ hưởng làn sóng mở rộng trụ sở của các tập đoàn đa quốc gia.
