Dữ liệu: Cục Thống kê.
Làn sóng rút lui lan rộng
Theo số liệu vừa được Cục Thống kê (Bộ Tài chính) công bố, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có 1.463 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng tới 120,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng mạnh nhất trong các chỉ số phản ánh hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.
Cùng với đó, có 2.971 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động, tương đương 95% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở chiều ngược lại, thị trường ghi nhận 3.192 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 23,3%, trong khi 2.445 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, bằng 87,8% so với cùng kỳ.
Những con số trên cho thấy quá trình sàng lọc trong ngành vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Dù số doanh nghiệp gia nhập thị trường tiếp tục tăng, tốc độ doanh nghiệp rút lui, đặc biệt là giải thể, đang gia tăng nhanh hơn, phản ánh áp lực cạnh tranh và quá trình tái cơ cấu vẫn chưa kết thúc.
Điều đáng chú ý là diễn biến này xảy ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục chú ý vào lĩnh vực bất động sản.
Theo Bộ Tài chính, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD, trở thành lĩnh vực nhận vốn FDI lớn thứ hai cả nước, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.
Đây là sự tiếp nối xu hướng của năm trước, khi lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 6,26 tỷ USD vốn FDI, chiếm 19,9% tổng vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh.
Việc dòng tiền ngoại tiếp tục gia tăng trong khi số lượng doanh nghiệp trong nước giải thể tăng mạnh phản ánh sự khác biệt trong góc nhìn của các nhóm nhà đầu tư. Trong khi nhiều doanh nghiệp nội vẫn phải đối mặt với áp lực về dòng tiền, chi phí vốn và sức mua, các nhà đầu tư nước ngoài lại tiếp tục mở rộng hiện diện với kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường Việt Nam.
Cuộc đua quay về giá trị thực
Tuy nhiên, dòng vốn ngoại tăng mạnh không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng nóng. Trái lại, diễn biến này xuất hiện đúng thời điểm tâm lý người mua trong nước chuyển từ trạng thái sẵn sàng xuống tiền sang xu hướng quan sát nhiều hơn.
Theo dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước.
Một khảo sát mới nhất cũng cho thấy chỉ khoảng 36% người được hỏi còn duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, giảm đáng kể so với mức 55% của năm ngoái. Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% người được khảo sát dự định mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi phần lớn lựa chọn tiếp tục chờ thêm ít nhất một năm trước khi đưa ra quyết định.
Không chỉ nhu cầu suy giảm, mặt bằng giá tại một số khu vực cũng bắt đầu xuất hiện tín hiệu điều chỉnh.
Trong tháng 5, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội giảm từ khoảng 88 triệu đồng xuống còn 85 triệu đồng/m² chỉ sau vài tháng. Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình giữ ở khoảng 69 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Trong khi đó, giá rao bán chung cư tại Hưng Yên và Bắc Ninh cùng giảm khoảng 3%.
Theo các chuyên gia, diễn biến này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam, trong khi người mua cá nhân trong nước lại ưu tiên quan sát diễn biến lãi suất, nguồn cung và xu hướng giá trước khi quyết định xuống tiền.
Báo cáo ngành mới công bố của MBS Research cũng cho rằng thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục đối mặt với không ít thách thức trong những tháng cuối năm khi mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung mới tiếp tục được đưa ra thị trường.
Theo MBS Research, trong quý II, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay bất động sản phổ biến ở mức khoảng 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Để hỗ trợ sức mua, nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội, Quảng Ninh và TP.HCM đã triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất, cố định mức vay khoảng 7-8%/năm trong hai năm đầu đối với khách hàng vay vốn.
Tuy nhiên, MBS Research đánh giá các chương trình này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, trong khi tâm lý người mua vẫn chịu ảnh hưởng bởi kỳ vọng mặt bằng lãi suất sẽ còn duy trì ở mức cao trong thời gian tới.
Ở góc độ thị trường, OneHousing cho biết tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 50-60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm trước.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn sàng lọc sâu hơn sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Nếu trước đây, lợi thế chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư sở hữu nguồn cung trong bối cảnh khan hiếm sản phẩm, thì hiện nay, khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, năng lực cạnh tranh ngày càng phụ thuộc vào giá trị thực của dự án, chất lượng sản phẩm và mức độ minh bạch về pháp lý.
Theo các đơn vị nghiên cứu, triển vọng phục hồi của thị trường trong thời gian tới sẽ không chỉ phụ thuộc vào diễn biến của mặt bằng lãi suất mà còn gắn với chất lượng nguồn cung, tiến độ hoàn thiện pháp lý và khả năng khôi phục niềm tin của người mua.
Điều đó cũng đồng nghĩa quá trình phục hồi nhiều khả năng sẽ diễn ra theo hướng phân hóa rõ nét. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, pháp lý minh bạch và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.
Phan Trang
