Tại phần thảo luận, cổ đông thẳng thắn đặt vấn đề chi phí lãi vay đang bào mòn lợi nhuận và lo ngại CII "vay nợ mới trả cổ tức cũ" để giữ giá cổ phiếu.
Cổ đông chất vấn dòng tiền tự do từ BOT sau khi trừ nghĩa vụ nợ là bao nhiêu và nguồn tiền 16% cổ tức năm 2026 thực chất đến từ đâu.
Trả lời vấn đề này, CEO Lê Quốc Bình phủ nhận việc đảo nợ trả cổ tức. Nguồn tiền mặt thực tế được đảm bảo từ các dự án bất động sản đã chín muồi pháp lý như NBB2 và NBB3, phục vụ chiến lược lấy bất động sản nuôi hạ tầng dài hạn.
Đối với dòng tiền BOT, ông Bình cho biết đặc thù dự án là chi phí khấu hao và lãi vay rất lớn trong giai đoạn đầu. Tuy nhiên, mảng này dự kiến đạt trạng thái cân bằng từ năm 2029 và bắt đầu đóng góp thặng dư lớn sau khi trả xong nợ gốc. Phương án phát hành trái phiếu chuyển đổi 25 năm chính là để tái cấu trúc nợ sang dài hạn, giảm áp lực thanh khoản.
Đáng chú ý, lãnh đạo CII nói rằng doanh nghiệp đang có khoản lợi nhuận lớn đã hoàn tất nhưng phải "treo" trên sổ sách do quy định khắt khe của chuẩn mực kế toán VAS.
Doanh nghiệp chấp nhận lợi nhuận sổ sách thấp để tuân thủ, nhưng khẳng định sức mạnh dòng tiền thực (cash flow) vẫn rất dồi dào để tự tin duy trì cổ tức.
Giải mã siêu dự án TOD Hàng Xanh: "Trên thế giới không có dự án TOD nào lỗ"
Liên quan đến siêu dự án TOD Hàng Xanh quy mô 500.000 tỷ đồng, cổ đông tỏ ra thận trọng về khả năng hấp thụ của thị trường. Năng lực tài chính và kế hoạch tìm kiếm đối tác chiến lược nhằm tối đa hóa quỹ đất khổng lồ này cũng được đặt lên bàn cân.
Khẳng định tính khả thi, ông Lê Quốc Bình nhấn mạnh trên thế giới hiện chưa có dự án TOD nào chịu cảnh thua lỗ. Mô hình đô thị gắn kết giao thông công cộng luôn sở hữu hệ số sử dụng đất cap và khả năng hấp thụ ở mức cực cao.
Dự án này nằm tại điểm giao thoa tuyến Metro số 3 và số 5 của Thành phố Hồ Chí Minh, dự kiến tập trung vào phân khúc văn phòng, dịch vụ cho khối doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Định hướng này mang lại tính thanh khoản vượt trội so với các dự án bất động sản truyền thống.
Về nguồn lực, hiện có hàng chục tổ chức tài chính từ Singapore và Nhật Bản bày tỏ mong muốn đồng hành. CII sẽ sắm vai nhà đề xuất và phát triển hạ tầng cốt lõi, trong khi hạng mục tháp văn phòng và thương mại sẽ được chia sẻ cho đối tác quốc tế có năng lực vận hành.
Dự án Thủ Thiêm
Một chủ đề nóng khác là rào cản nợ vay và số vốn đang bị "chôn" tại Thủ Thiêm. Cổ đông yêu cầu làm rõ phương án gỡ vướng pháp lý hoặc tính đến kịch bản bán trực tiếp lô đất nhằm thu hồi vốn nhanh thay vì để lãi vay ăn mòn lợi nhuận.
Phản hồi cổ đông, lãnh đạo CII cho biết toàn bộ khối lượng hạ tầng BT đã được quyết toán và đối ứng bằng đất thực tế, hoàn toàn không có chuyện chôn vốn gốc.
Doanh nghiệp chỉ đang chịu thiệt hại về "chi phí cơ hội" khi phải chờ lộ trình tháo gỡ pháp lý dự kiến hoàn tất trong giai đoạn 2025-2026.
Công ty sẵn sàng bán sỉ các lô đất nếu được giá nhằm thu hồi vốn tái đầu tư thay vì ôm đất chờ tăng giá kịch trần. Quyết định linh hoạt này nhằm đối phó với áp lực lãi vay hiện hữu và bảo đảm an toàn tài chính tuyệt đối cho hệ thống.
Ông Bình nhắc lại bài học thị trường đóng băng năm 2014 để đúc kết chiến lược "xây nhanh, bán sát giá thị trường và thu hồi vốn sớm". Việc chia sẻ lợi nhuận, hợp tác với đối tác chuyên nghiệp như dự án The River giúp thanh khoản 80-90% sản phẩm ngay lập tức, từ đó triệt tiêu rủi ro tồn kho.
Kế hoạch kinh doanh và danh mục dự án 2026
Khép lại đại hội, cổ đông CII đã biểu quyết thông qua toàn bộ các tờ trình của Hội đồng quản trị. Theo đó, trong năm 2026, doanh nghiệp đặt mục tiêu tổng doanh thu 3.720 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 225 tỷ đồng và duy trì mức tạm ứng cổ tức bằng tiền mặt tối đa 16%.
Nhằm chuẩn bị nguồn lực vốn, đại hội chấp thuận phương án chào bán 6.719,8 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 25 năm với lãi suất 10%/năm trong 4 kỳ đầu.
Đồng thời, phương án bảo lãnh nghĩa vụ nợ quy mô 27.093 tỷ đồng cho dự án BOT Cao tốc Sài Gòn – Mỹ Thuận cũng được thông qua để đảm bảo tiến độ triển khai thực tế.
